Позвонить
Phone
WhatsApp
Telegram
Написать WhatsApp
 Телефон

Сдать квартиру в аренду
на длительный срок в Москве


Договор защитит Ваши интересы в случае задержки оплаты

и нанесения порчи имущества на весь срок аренды квартиры.

Заполните форму, если нужна помощь риэлтора
PDF + чек-лист для печати

Как сдать квартиру надёжному жильцу и не нарваться на проблемы

Сдать квартиру легко — трудно найти того, кто будет платить вовремя, не устроит потоп и не съедет в ночь, оставив долг за коммуналку. Этот гайд — пошаговый алгоритм от первого звонка до подписания договора. С проверками, вопросами на просмотре и шаблоном договора, который защищает собственника.

1 разговор
по телефону — и вы уже отсеете 80% проблемных жильцов
осталось 20% — на них нужен гайд

Как арендодатели теряют деньги:

  • Не проверили жильца — оказалось 5 детей и 3 кота, а в договоре написано «без животных»
  • Подписали договор на 11 месяцев без регистрации — жилец перестал платить, а выгнать не можете
  • Не сделали опись имущества — при выезде мебель сломана, а доказать невозможно
  • Взяли залог, но не прописали условия возврата — жилец требует всю сумму назад через суд
  • Не указали, кто платит за коммуналку — жилец говорит «это в аренду входит»
  • Сдали по устной договорённости — жилец не выезжает, а в полиции разводят руками

Что вы получите в гайде:

  • Пошаговый алгоритм подбора арендатора — от объявления до подписания договора
  • Вопросы для телефонного разговора, которые отсеивают проблемных жильцов за 5 минут
  • Что проверять на просмотре: документы, поведение, признаки неадекватности
  • Как составить объявление, которое привлекает адекватных и отталкивает неадекватных
  • Структура договора найма: 15 обязательных пунктов, которые защищают собственника
  • Залог и депозит — как оформить, чтобы не возвращать без причины
  • Опись имущества — шаблон с категориями и состоянием каждой вещи
  • Что делать, если жилец перестал платить или отказывается съезжать

Внутри гайда:

  • Правильное объявление — что писать, а что нет
  • Телефонное интервью — 10 вопросов, которые отсеивают проблемных
  • Просмотр: какие документы требовать, на что смотреть в поведении
  • Договор найма: 15 обязательных пунктов с пояснениями
  • Залог и депозит: как оформить и когда возвращать
  • Опись имущества — готовый шаблон
  • Регистрация договора — когда нужна и почему
  • Действия при неоплате и отказе съезжать — без эмоций, по закону
  • Чек-лист для печати — отметьте каждый шаг

Кому нужен этот гайд:

Сдаёте квартиру впервые и не знаете, с чего начать. Уже сдаёте, но каждый раз нет уверенности — нормальный ли жилец. Был плохой опыт: не платили, испортили имущество, съехали в ночь. Или просто хотите сдать квартиру быстро и без нервов.

199 ₽ Получить инструкцию
Мгновенный доступ: сразу после оплаты PDF-файл и чек-лист придут на ваш email. Чек — в приложении «Мой налог».
Эта инструкция — ваш ориентир, а не жёсткий регламент. Каждый пункт в ней можно адаптировать под себя: что-то взять на вооружение, что-то пропустить, что-то изменить под конкретную ситуацию и конкретного жильца.

Некоторые рекомендации в гайде описывают идеальный сценарий — например, запрашивать справку о доходах или звонить предыдущему арендодателю. На практике это пока не везде принято, и не каждый жилец отреагирует на такие просьбы спокойно. Если вам комфортнее вести разговор проще — поступайте так. Важно не количество проверок, а ваше собственное ощущение от человека и готовность нести ответственность за свой выбор.

То же касается описи имущества или формы договора — вы сами решаете, насколько подробно всё фиксировать. Пункты из гайда не обязывают вас ни к чему. Выберите то, что считаете важным именно для вашей квартиры, и опирайтесь на это. Остальное можно оставить на своё усмотрение — в спорных вопросах всегда опирайтесь на свой опыт и интуицию.
Что планируете сдавать
Как безопасно СДАТЬ квартиру:
пошаговая инструкция:


Сдать квартиру безопасно — это про баланс: с одной стороны, не отпугнуть хорошего жильца излишней подозрительностью, с другой — закрыть риски для себя.

1. Подготовьте квартиру
Прежде чем размещать объявление, приведите жильё в порядок.
  • Сделайте уборку. Вымойте полы, сантехнику, окна, протрите зеркала и светильники. Устраните неприятные запахи.
  • Проверьте технику и мебель. Убедитесь, что всё работает: плита, холодильник, стиральная машина, розетки, замки. Устраните мелкие недочёты.
  • Заберите личные вещи. Одежда, сувениры, лишние предметы мешают восприятию пространства и снижают шансы на быструю сдачу.
  • Сделайте хорошие фото. Качественные снимки — ключевой элемент объявления. Покажите планировку, детали интерьера, вид из окна.
2. Решите юридические вопросы
Убедитесь, что у вас есть право сдавать эту квартиру.
  • Подтвердите право собственности. Подготовьте выписку из ЕГРН.
  • Если собственников несколько. Потребуется письменное согласие всех владельцев.
  • Если квартира в ипотеке. По закону согласие банка не требуется, но лучше уведомить кредитную организацию.
  • Если сдаёт представитель. Нужна нотариальная доверенность с правом сдачи в найм.
3. Составьте объявление
В тексте укажите ключевые детали: площадь, количество комнат, наличие мебели и техники, стоимость аренды и коммунальных услуг, условия (например, разрешено ли проживание с животными). Будьте честны — это сэкономит время вам и кандидату.

4. Проверьте потенциального арендатора
Не полагайтесь только на слова. Сочетайте разные методы.
  • Личная встреча. Оцените опрятность, манеры, готовность к диалогу.
  • Документы. Попросите паспорт. Сверьте фото, проверьте ФИО, дату рождения. Обязательно используйте сервис МВД для проверки, не числится ли паспорт в списке недействительных. Если арендатор — иностранец, дополнительно запросите миграционную карту, визу/РВП/ВНЖ и регистрацию по месту пребывания.
  • Финансовая состоятельность. Можно попросить трудовой договор.
  • Дополнительные другие возможные проверки.
Важное правило: если кандидат отказывается предоставить документы для проверки — это серьёзный повод для отказа.

5. Оформите договор и акт приёма-передачи
Письменный договор найма — обязательная юридическая защита. В нём стоит прописать:
  • Предмет договора (точный адрес, площадь, количество комнат).
  • Паспортные данные сторон.
  • Срок найма.
  • Размер арендной платы и порядок её внесения.
  • Как распределяются коммунальные платежи (полностью оплачивает арендатор, по счётчикам и т.п.).
  • Условия обеспечительного платежа (залога): сумма, когда и при каких условиях он возвращается или удерживается.
  • Кто отвечает за текущий (обычно арендатор) и капитальный ремонт (обычно собственник).
  • Порядок расторжения договора.
  • Кто из третьих лиц будет проживать в квартире (члены семьи, питомцы).
К договору обязательно приложите акт приёма-передачи. В нём зафиксируйте состояние квартиры на момент заселения: опишите мебель, технику, особенности ремонта. Очень полезно приложить фотографии (а в идеале — и видео). Также зафиксируйте показания счётчиков. Это главный инструмент для разрешения споров при выезде.
Нюанс с регистрацией: если договор заключён на срок от одного года, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Многие заключают договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации, чтобы избежать этой процедуры.

6. Продумайте вопросы после заселения
  • Визиты для проверки. Пропишите в договоре, как часто вы можете проверять состояние квартиры (например, раз в пару месяцев), и обязательно договаривайтесь о времени визита заранее. Не заходите в квартиру, если арендатора нет дома, если это не оговорено отдельно.
  • Легализация дохода. Получение арендной платы — это доход, с которого нужно платить налог. Выберите подходящий режим: НДФЛ (13%, с подачей декларации) или налог на профессиональный доход (НПД, 4% для физлиц, 6% для юрлиц/ИП). При режиме самозанятости все поступления нужно фиксировать в приложении «Мой налог». Важное правило про залог: сам по себе залог до момента его удержания или зачёта в счёт оплаты не считается доходом и чек на него формировать не нужно.
Главное — не бойтесь задавать вопросы и фиксировать всё в документах. Это сэкономит нервы и деньги в долгосрочной перспективе. Если сомневаетесь в каком-то пункте договора или в глубине проверки кандидата, имеет смысл проконсультироваться с экспертом по недвижимости или с юристом. Удачи с сдачей!
Как безопасно СНЯТЬ квартиру:
пошаговая инструкция:


Шаг 1. Не платите до просмотра и договора. Это самое частое место обмана: просят «забронировать» квартиру переводом на карту, внести залог по ссылке или купить «доступ к базе собственников». Если до личного просмотра квартиры с вами просят деньги — это почти наверняка мошенники.
Правило: никаких переводов до того, как вы:
  • увидели квартиру вживую;
  • проверили документы собственника;
  • подписали договор найма.
Если настаивают на предоплате — сразу отказывайтесь.

Шаг 2. Проверьте собственника и документы. Юридически правильно называть это «договор найма жилого помещения» (если снимает физлицо). Тот, кто сдаёт квартиру, должен подтвердить право сдавать её.
Что запросить и проверить:
  1. Паспорт собственника (оригинал). Сверьте фото и данные.
  2. Выписку из ЕГРН (актуальную, лучше не старше 30 дней). В ней указаны собственники и обременения (ипотека, арест). Выписку можно заказать на Госуслугах или в МФЦ.
  3. Если сдаёт не собственник — нотариальную доверенность с правом сдавать квартиру в найм. Проверьте срок действия и данные доверителя.
  4. Если собственников несколько — подписи всех в договоре либо нотариальное согласие. Иначе любой из них может в любой момент потребовать освободить жильё.
Важно: не верьте копиям и «скриншотам из приложения». Только оригиналы документов или официально заказанная выписка.

Шаг 3. Осмотрите квартиру и зафиксируйте состояние. Не подписывайте договор «на коленке» у подъезда. Пройдите по квартире и проверьте:
  • Сантехнику и трубы: нет ли протечек, подтёков, ржавчины.
  • Электрику: розетки, выключатели, автоматы в щитке. Попробуйте включить чайник и зарядить телефон.
  • Окна и двери: как открываются, нет ли щелей и продувания.
  • Бытовую технику и мебель: всё ли работает, нет ли сколов и серьёзных повреждений.
Обязательно составьте акт приёма-передачи с описью имущества и его состоянием. Приложите фото (лучше прямо в акт или отдельным файлом с датой). Это защитит вас от необоснованных удержаний из залога.

Шаг 4. Правильно оформите договор. В договоре должны быть чёткие пункты:
  • Предмет: точный адрес, площадь, количество комнат.
  • Стороны: паспортные данные нанимателя и наймодателя.
  • Срок найма и порядок продления.
  • Платежи: сумма аренды, дата оплаты, включены ли коммунальные услуги и интернет. Если не включены — пропишите, как и когда передаются показания счётчиков.
  • Залог (обеспечительный платёж): сумма, условия возврата, случаи удержания.
  • Визиты собственника: периодичность и порядок уведомления.
  • Расторжение: сроки уведомления (обычно 30 дней) и условия досрочного выезда.
  • Животные, ремонт, субаренда: если это важно, пропишите явно.
Договор составляется в двух экземплярах, оба подписываются. К нему прикладывается акт приёма-передачи.

Шаг 5. Платите правильно и фиксируйте деньги. Лучше всего безналичные переводы с назначением платежа: «Арендная плата по договору №… за … месяц». Если платите наличными — берите расписку с указанием суммы, даты, номера договора и подписи.
Не вносите оплату «вперёд» на полгода. Стандартная практика — за 1 месяц + залог. Если просят сразу за 3–6 месяцев — это тревожный сигнал.

Шаг 6. Проверьте «чистоту» квартиры и дома. Помимо документов, желательно и полезно:
  • Узнать про долги по коммунальным платежам. Попросите показать последние квитанции или справку об отсутствии задолженности.
  • Поговорить с соседями. Они могут рассказать про шум, проблемы с лифтом, затопления, конфликты с собственником.
  • Частые схемы обмана и как их распознать«Информационное агентство» за деньги. Предлагают «базу квартир» или «контакты собственников» за плату. В реальности это старые или несуществующие объявления. Решение: не платите за «информацию», платите только за реальную услугу после результата.
  • Квартира сдаётся сразу нескольким людям. Часто бывает при спешке, предоплате без договора и просмотра. Решение: только личная встреча, только после просмотра, только по договору.
  • Сдача чужой квартиры. Человек снимает квартиру и пересдаёт её без ведома собственника. Решение: всегда сверяйте собственника по ЕГРН и паспорту.
  • Фальшивые фото и адреса. В объявлении одни фото, на деле — другая квартира или вообще нет такой. Решение: проверяйте фото через поиск по картинкам, не соглашайтесь на «похожие варианты».
Где искать и как фильтровать варианты.
Безопаснее всего:
  • крупные площадки объявлений с модерацией;
  • чаты и группы в соцсетях от проверенных сообществ (с отзывами и верификацией);
  • рекомендации знакомых.
При поиске сразу ставьте фильтры: «от собственника», «без комиссии» (или уточняйте, кто платит комиссию и за что).
Если участвует риелтор.
Риелтор — это посредник. Он не заменяет проверку документов. Его задача — помочь с подбором, показом, переговорами и оформлением.
Комиссию риелтору обычно платит тот, кто нанял его (часто это собственник, реже — наниматель). Это должно быть заранее понятно.
  • Важное про термины. Аренда — чаще используется в обиходе, но для физлиц юридически правильно «наём жилого помещения».
  • Аванс/залог/обеспечительный платёж — в договоре должно быть чётко прописано, что это и при каких условиях возвращается. Короткий чек-лист перед подписанием:
  1. Видел квартиру лично.
  2. Проверил паспорт собственника и выписку из ЕГРН.
  3. Подписан договор найма в двух экземплярах.
  4. Составлен акт приёма-передачи с описью и фото.
  5. Понятны условия оплаты, залога и расторжения.
  6. Нет предоплат до подписания договора.

Заключайте Договор!
Договор защитит Ваши интересы в случае задержки оплатыи нанесения порчи имущества на весь срок аренды квартиры.

Поможем сдать квартиру в Москве

Проверять:
***паспортные данные арендатора и собственника квартиры;
***документы о праве собственности.
Согласовать:
***срок аренды;
***сумму ежемесячной арендной платы;
***порядок расчета.



Указать:
***дату и способ оплаты;
***оплату коммунальных услуг;
***условия повышения платы.
Уточнять:
***условия посещения квартиры собственником;
***количество проживающих;
***возможность нахождения в квартире животных.
Описать имущество:
***указать какая мебель и бытовая техника находятся в квартире и в каком состоянии.
Инструктировать про:
***гражданскую ответственность в случае неисполнения обязательств по договору.
Made on
Tilda